21 Ocak 2018 Pazar
Ana Sayfa / Uzman Görüşü / Gayrimenkul sektörünü 2018’de zor günler bekliyor
Eston Koru
inşaat

Gayrimenkul sektörünü 2018’de zor günler bekliyor

Gayrimenkul sektörü zor bir yılı geride bırakıyor. Arz – talep dengesindeki bozulmadan dolayı satılmayı bekleyen daire sayısı artarken, arsa maliyeti ve inşaat malzemelerindeki yükseliş, müteahhitlerin erişilebilir fiyatlarla konut satmasını her geçen gün zorlaştırıyor.

Türk Lirası yabancı para birimleri karşında tarihinin en kötü günlerini yaşarken, kurlardaki yükseliş gayrimenkul sektörünü de vurdu. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle firmalar zammı gündemine aldı. Büyük konut projeleri üreten firmalar uzun bir süredir kârdan feragat edip fiyatları artırmıyordu. Kurdaki artıştan dolayı konut fiyatlarının yüzde 10 ila 15 arasında artması bekleniyor.

Öte yandan, son aylarda konut satış hızının yavaşlaması emlak piyasasını gelecek yıl bekleyen tehlikenin habercisi niteliğinde. Yüksek faiz oranları nedeniyle vatandaşın krediyle borçlanmayı tercih etmemesi ve konut fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kalması nedeniyle yatırım için ev alanları başka enstrümanlara yönelmesi, sektörü zorluyor. Konut üreticileri son iki yıldır senetle ev satarak süreci hasarsız atlamaya çalışıyor.

Gayrimenkul piyasası,  yaşanan durgunluk ve bazı bölgelerde yoğunlaşan arz fazlası nedeniyle yeni yıla bir dizi beklentiyle giriyor.

FİNANSAL RİSK BÜYÜYOR

Merkez Bankası’nın faizleri yükselterek döviz kuruna müdahale etmesi konut kredilerinde kredilerinde yükselme yaşandı. Satın alma gücünün azaldığı bir sarmalın içine doğru girilirken, bu durumun yarattığı durgunluğu kampanyalarla aşılmaya çalışıyor. Peşinatsız, düşük faizli, uzun vadeli ödeme planlarıyla adeta bir finans kuruluşu gibi faaliyet gösteren
firmalar, kira garantisi de vererek yatırımcıları satış ofisine çekmeye çalışıyor.
Markalı konut satışlarında müteahhit kredilerinin oranı yüzde 50 seviyesine dayanırken, alıcıların finansal risklerini değerlendirebilecek araçlara ve bilgiye sahip olmamaları firmalar üzerindeki riski büyütüyor.

ARZ – TALEP UÇURUMU

Konutta talebe uygun arzın olmaması üç büyük şehir başta olmak üzere Türkiye’de çok sayıda dairenin stoka eklenmesine neden oluyor. Resmi verilere göre son dört yılda inşa edilen 750 bin konut elde kalırken, toplam sayısını 2.5 milyonu aştığı ifade ediliyor. Konut piyasasının yüzde 2’sini oluşturan markalı konut üreticileri ise yüksek arsa ve inşaat maliyeti nedeniyle erişilebilir fiyatla daire satamadığı için eve asıl ihtiyacı olan orta ve alt gelir gruplarının talebi karşılanamıyor. Sektörün oyuncularına göre doğru lokasyonda, doğru projeler geliştirip doğru fiyatlama ile satışa sunan inşaat şirketleri için sorun yok ancak eğer oluşan stok 2-3 yıl içerisinde eritilmesi o zaman sıkıntı başlayacak. Bu çerçevede, 2018 yılının inşaatta maceracılarla gerçek oyuncuların ayırt edileceği bir dengeleme yılı olması bekleniyor.

Kredi faizleri iç karartıyor
sektöre özel banka isteniyor

Son yıllarda, konut kredisi faiz oranının bulunduğu seviye konut satın alma kararını etkileyen en önemli gösterge oldu. Konut kredisi faiz oranlarının konut satışlarına psikolojik etkisi olduğunu belirten konut üreticilerine göre burada en önemli sınır yüzde 1 oluyor. Gayrimenkul sektörü kredi faizlerinin düşmesini umuyor ancak, ekonomik konjonktür bunun pek mümkün olmadığını ortaya koyuyor. Bankaya göre değişmekle birlikte aylık konut kredisi faizleri 1.05 ile yüzde 1.35 arasında değişiyor. 2018 yılında faizlerin küresel bazda daha yüksek seyredeceğine dikkat çeken bankacılar, faizde kısa vadede radikal bir düşüş beklemiyor. Gayrimenkul geliştiricileri, sadece sektöre hizmet veren ve finansal kaynak yaratan bir bankanın hükümet tarafından faaliyete sokulmasını istiyor.

ANADOLU’YA GÖÇ ARTACAK

İstanbul’da arsa bulmakta zorlanan inşaat şirketleri iş yapabilmek için 2017 yılında Ankara ve İzmir başta olmak üzere Anadolu’nun yolunu tuttu. Son dönemde Bodrum ve Çeşme gibi gözde turizm adreslerinde inşa edilen lüks yaşam alanları da dikkat çekiyor. Denizli, Manisa, Bursa, Gaziantep, Konya gibi gelişmiş ekonomilere sahip kentlerle son yıllarda proje geliştiren inşaatçıların, Yalova, Ordu, Trabzon gibi Arap turistlerin yoğun ilgi gösterdiği şehirlerde yeni şantiyeler kurması bekleniyor.

Yabancıya satış umut olmayacak

Yabancılara gayrimenkul satışını 2016 yılında satışlar darbe girişim nedeniyle aşırı düştüğü için 2017 yılında da yükselmiş görünse de istenilen seviyelere ulaşmadı. Siyasetteki ve ekonomideki atmosfer yabancıların Türkiye konut piyasasına bakışını etkilerken, döviz bazında evlerin ucuzlaması özellikle Ortadoğu’lu yatırımcıları çekti. Uluslararası yatırımcılara satış bu yıl artsa da 1 milyonu aşan konut satışı içinde yabancıların payı yüzde 1 seviyelerinde kaldı. 2018 yılında da yabancı talebinin artması ancak toplam işlem hacmi içindeki payının yine düşük kalması bekleniyor. Otel, öğrenci evleri, yaşlı yaşam merkezleri gibi gayrimenkulün farklı türlerine kurumsal yabancı yatırımcının çekilmesi halinde sektöre olan döviz girişinin artması mümkün.

İNŞAATÇILAR NE İSTİYOR?

Yatırım ortamı iyileştirilmeli
Arsa üretimi artmalı
Destekler kalıcı olmalı
Mevzuat sadeleşmeli
Dönüşüm hızlanmalı
Her isteyen müteahhit olmamalı

İsmail ŞAHİN / Sözcü