17 Haziran 2019 Pazartesi
Ana Sayfa / Emlak Haberleri / İstanbul’da A sınıfı ofis binalarının yüzde 30’u boş
istanbul

İstanbul’da A sınıfı ofis binalarının yüzde 30’u boş

PROPIN, İstanbul Ofis Pazarı’nın 2019 Birinci Çeyrek Dönemi’ne ilişkin raporunu yayınladı.

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 30,1; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 17,8 olarak hesaplandı. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 20 ABD Doları /m²/ay; B sınıfı ofis binalarında 9,7 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 22,5; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 13,5 ABD Doları /m²/ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 24,6; kira ortalaması 15 ABD Doları /m²/ay olarak kaydedildi. 2019 birinci çeyrek dönemde, talep edilen en yüksek kira rakamı 35 ABD Doları /m²/ay’la MİA’da yer alan Levent Bölgesi’nde görüldü.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 birinci çeyrek, önceki çeyreklerde yaşanan ekonomik ve siyasal dalgalanmaların ardından dengelerin yeniden kurulmaya çalışıldığı bir dönem oldu.

Geçmiş dönemlerde dövizdeki dalgalanmalar sebebiyle bazı mal sahipleri kira rakamlarında kur sabitlemeye giderken, bazı binalardaki liste fiyatları Türk Lirası dönmeye başlamıştı. 2018 ikinci yarısında yayınlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında” çıkan kararname ve ortaya çıkan ayrıcalıklı durumlar karşısında pazar kararsız bir döneme girmişti.

İstanbul Ofis Pazarı’nda 2019 birinci çeyrek döneminde MİA Dışı-Avrupa’da Taksim-Nişantaşı ve MİA Dışı-Asya’da Kozyatağı ve Altunizade bölgelerinde stok artışı tespit edildi. Aynı dönemde MİA ofis stokunda bir değişiklik yaşanmadı.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nden Kartal-Maltepe’deki stok, 2019 birinci çeyrekte belirgin şekilde büyüdü. 2019 birinci çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı yüzde 33, MİA Dışı-Avrupa yüzde 18, MİA Dışı-Asya %25 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti – Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] yüde 24 olarak hesaplandı.

2019 birinci çeyrek dönemde pazarda yer arayışlarının hızla devam ettiği ancak Mart 2019’da yapılacak yerel seçim başta olmak üzere farklı sebeplerle, işlemlerin aynı hızda kapanmadığı gözlendi. Bu çeyrekte, kiralama işlemleri ağırlıklı olarak küçük ölçekli ofis alanlarında gerçekleşti.

Orta ölçekli ofis alanlarında kapanan işlemlerse sınırlı sayıda, Merkezi İş Alanları dışındaki ofis bölgelerinde yer aldı.

MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı son dört çeyrek dönem boyunca seviyesini korudu. Öte yandan MİA Dışı-Avrupa ve MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranlarının bir yılın sonunda yükselmiş oldukları hesaplandı. Ekonomik sebeplerle, daha verimli alan kullanmak isteyen firmalar ofislerini kısmi olarak boşalttı. 2019 birinci çeyrekte boşalan bu ofis alanları boşluk oranlarında yükselme yönünde etkili oldu.

Yoğun talebe bağlı olarak daha hareketli geçen bölgelerdeki kira rakamlarının pazarın geneline göre daha dengeli bir seviyeye geldiği gözlendi. Rekabete karşılık talebin yüksek olmadığı bölgelerde kira rakamlarının değişken olduğu belirlendi. Bu bölgelerde çoğu mal sahibinin liste fiyatlarında indirim yapmasına karşılık, bazı mal sahiplerinin dövizdeki hafif düşüş üzerine kira rakamlarında artış yaptığı tespit edildi.

Son dört çeyrek boyunca devam eden kira indirimlerinin MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasını yüzde 12 oranında düşürdüğü hesaplandı. Böylece, 2019 birinci çeyrek sonunda MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 20 ABD Doları /m² /ay seviyesine geriledi.

Geçmiş çeyreklere benzer şekilde 2019 birinci çeyrekte de pazarda talep edilen en yüksek kira rakamı Levent’te görüldü. Ancak son dört senedir 43-45 ABD Doları /m² /ay bandında seyreden en yüksek kira rakamının 2019 birinci çeyrek dönemde 35 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olması dikkat çekti.

Artan rekabet ve ekonomik koşullar dolayısıyla pazarda kira indirimleri baskın olarak hissedildi. Ayrıca, uzun süreli kirasız dönem, ilk yatırım maliyetlerinin mal sahibi tarafından karşılanacağına dair maddelerin de olduğu avantajlı kira paketleri pazarlık konusu olmaya devam etti.