17 Haziran 2019 Pazartesi
Ana Sayfa / Emlak Rehberi / İstanbul’da ofis pazarı yüzde 28 daraldı
istanbul ofis levent plaza

İstanbul’da ofis pazarı yüzde 28 daraldı

PROPIN, İstanbul Ofis Pazarı 2018 Dördüncü Çeyrek Dönemi raporunu yayınladı.

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 30,3; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 17,6 oldu.

MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında metrekare başına 20,9 dolar ve B sınıfı ofis binalarında ise 9,4 dolar olarak belirlendi.

PROPIN’ın raporda yer verdiği özet ve öngörüler ise şöyle: 

2018 yılında, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki arz-talep dengesizliği dikkat çekti. Piyasada talep düşerken arzın arttığı belirgin şekilde gözlendi. Ofis Pazarı’nın güncel koşulları pazarın kullanıcı pazarı şeklinde devam etmesini sağladı.

Liste fiyatlarındaki belirgin düşüş, pazarın bu yıldaki ana konularından biriydi. Pazar koşullarına göre yenilenen liste fiyatları üzerinden de büyük pazarlık oranları konuşuldu. Avantajlı kiralama paketleri sunabilen mal sahiplerinin ofis alanlarının daha hızlı kiralandığı görüldü. Kira rakamlarının dövizden Türk Lirası’na dönüşüyle başlayan süreçte mal sahipleriyle mevcut kullanıcılar arasında yeniden pazarlıklar yapıldı.

Kira rakamı ve sözleşme süresi konularında anlaşmaya varılan ofis alanlarında, kontrat yenilemeleri gerçekleşti. Çoğunlukla aracısız gerçekleşen bu yenilemelere ait verilerin pazarda şeffaf olarak paylaşılmaması sebebiyle ‘kontrat yenileme işlemleri’ rapora dâhil edilmedi.

Dövizin yükselişi karşısında alınan tedbirlere ek olarak, Eylül ayında yayınlanan Kararname ve Kasım ayındaki Tebliğ sonrasında pazarın uyum sürecine girdiği görüldü. Kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veren ve verimli yönetilen ofis binalarının pazarda talep gördüğü tespit edildi.

2018 yılındaki bu gelişmeler sonucunda İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 258.000 m2 ofis alanında, kiralama ve kurumsal satın alma işleminin gerçekleştiği belirlendi. Bir önceki yıla göre işlem hacminde yüzde 28 daralma olduğu hesaplandı.

2018 yılı boyunca İstanbul Ofis Pazarı’nda ağırlıklı olarak orta ve küçük ölçekli ofis alanlarında kiralama ve kurumsal satın alma gerçekleşti.

Büyüklüğü 1.000-5.000 m² arasında değişen ofislerde tamamlanan işlemlerin, toplam pazar hacminin yüzde 47’si olduğu hesaplandı. İşlemlerin yüzde 30’unda ofis alanlarının büyüklüğü 5.000-10.000 m2 arasında değişti.

2018 yılında MİA’da gerçekleşen kiralama ve satın alma işlemi toplamının yaklaşık 69.000 m² olduğu tespit edildi. MİA’daki işlem hacminin 2017 yılına göre yüzde 39 oranında azaldığı hesaplandı. İstanbul’da gerçekleşen işlemlerin %27’si MİA’da yer aldı.

2018 sonunda Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nde 72.000 m2 ofis alanında işlem gerçekleştiği kaydedildi. 2018 yılında ekonomideki sert dalgalanmalarla birlikte, pazarda yapılan kurumsal satın alma işlemlerinin de geçtiğimiz yıllara oranla azaldığı belirlendi.

Yıl boyunca yaklaşık 28.000m2 ofis alanı son kullanıcı ya da yatırımcı olarak satın alındı. Satın alma işlemleri, toplam işlem hacminin sadece yüzde 11’ine denk geldi. Satın alma iştahındaki azalma, ofis yatırımlarına talebin azaldığının göstergesi oldu.

İstanbul Ofis Pazarı’nda, açıklanan liste fiyatlarında yapılan indirimlerin kira ortalamalarına yansıdığı gözlendi. Yıl boyunca pazardaki kira ortalamalarının sürekli düştüğü belirlendi.

Operasyona açılan yaklaşık 200 bin metrekare ofis alanıyla İstanbul Ofis Stoku, 2018 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 4 büyüdü. Bu büyümeyle birlikte pazarın 2018 yılı sonunda 5 milyon 900 bin metrekareye ulaştığı tespit edildi.

Güncel pazar koşullarının etkisiyle inşaatı devam eden bazı ofis projelerinde yeniden değerlendirme sürecine gidildiği gözlendi. Geliştirme ve planlama aşamasındaki pek çok projenin de aynı sebeplerle askıya alındığı belirlendi.

2018 sonu itibariyle ofis geliştiricileri tarafından açıklanan verileri değerlendirdiğimizde, 2021 yılında İstanbul’daki ofis stokunun 8.000.000 m2’ye yükseleceğini hesaplamaktayız. Teslim tarihi güncellenen İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) 2021 yılında açılmasıyla, Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri stok payının %37’ye tırmanacak olması dikkat çekicidir.

İstanbul Havalimanı, Kuzey Yakası gibi karma projelerin içinde yaklaşık 800.000 m2 ofis alanının açılması planlanmaktadır. Ekonomik dalgalanmadan olabildiğince az hasarla çıkmak adına önümüzdeki dönemde pazarda, daha çok ‘bekle ve gör’ sürecinin hakim olacağını düşünmekteyiz. Bu süreçte proje açılışlarında erteleme ve planlama/geliştirme aşamasında olan ofis projelerindeyse fonksiyon değişikliğine gidilme ihtimali yüksektir. Liste fiyatlarına yansıyan kira indirimlerinin sürmesini, bununla birlikte kullanıcı ihtiyacına cevap veren nitelikli binaların talep görmeye devam etmesini beklemekteyiz.