6 Ağustos 2020 Perşembe
Ana Sayfa / Güncel / Maslak’ta ofis kira bedelleri yüzde 8 azaldı
emlak

Maslak’ta ofis kira bedelleri yüzde 8 azaldı

Colliers Türkiye 2020 yılı ilk yarısına ait Gayrimenkul Piyasası Raporu 2020’nu yayınladı. Raporda İstanbul Ofis Piyasası’na ilişkin şu değerlendirmede bulunuldu:

COVID-19 salgının mart ayının başlarında Türkiye’ye de sıçraması ile beraber İstanbul Ofis Piyasası’ndaki sürmekte olan “Kiracı Piyasası” devam ediyor.

2020 ilk yarı itibarıyla, kira fiyatları ve boşluk oranlarını değerlendirdiğimizde ofis piyasasında COVID-19 etkilerinin henüz piyasa verilerine yansımadığını söyleyebiliriz. Geçici olarak kapanan ofisler ile birlikte benimsenen uzaktan çalışma modeli, ilk tepki olarak firmaların kiralama alanı ihtiyaçlarını düşürmelerine sebep oldu. Bu dönemde kiralama işlemlerinde önceki dönemlere kıyasla düşüş gözlemlememizin yanı sıra, pek çok firmanın esnek çalışmayı kalıcı hale getirdiği haberlerini alıyoruz. Bunun yanı sıra sosyal mesafe kuralının ofislerde de uygulanmaya başlamasıyla kişi başı kullanılan ofis alanı arttı.

İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir.

İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2020 yılı ilk yarı sonunda 2.657,834m2 seviyelerinde bulunuyor. 2020 yılı ilk yarısında yaklaşık 31.700m2 yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin %33’lük bölümü MİA bölgesinde, %25’i Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri %21 oranı ile Maslak bölgesi takip ediyor.

Türk Lirası (TL) bazında ofis kiraları 2020 yılının ilk yarısında, 2019 yılının ikinci yarısına göre sınırlı da olsa arttı. 2020 yılı ilk yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı ofis binalarının ortalama kirası 101TL/m2/ay olarak gerçekleşti. Geçen yılın ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında TL cinsinden kiralar yaklaşık %1 oranında artarken, ABD Doları cinsinden kiralar ise yaklaşık %14 oranında azaldı.

2020 yılının ilk yarısında Maslak bölgesinde A sınıfı ortalama kira rakamları TL bazında %8 oranında azalırken diğer tüm bölgelerde kira rakamlarında küçük de olsa artış gözlemlendi. Kavacık bölgesinde ise ortalama kira rakamları sabit kaldı.

İstanbul genelinde kira rakamlarının nerdeyse değişmeyerek çok az oranda artması, ofis stokundaki erimeyi hızlandırarak ortalama boşluk oranını azalttı. A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı İstanbul genelinde 2020 yılının ilk yarısında geçen yılın ikinci yarısına göre düşerek %28.56 olarak gerçekleşti.

Getiri Oranı

2017 yılsonunda %7,5 seviyesine ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da %8 seviyesine yükselen ofis getiri oranları, 2020 ilk yarısı itibarıyla %8 seviyelerinde kalmaya devam ediyor.

Sonuç ve Tahmin

Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 580.809m2 ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının %52’si Kozyatağı/Ataşehir, %34’ü MİA ve %14’ü Maslak bölgelerinde yer alıyor. Gelecek stok içerisinde yer alan planlama aşamasındaki inşaatı başlamamış birçok projenin COVID-19 salgını nedeniyle ertelenmesi veya iptal edilmesi bekleniyor.

Pandemi sebebiyle oluşan “yeni normale” geçiş ve ofislere dönüşün başlamasıyla birlikte, ofis piyasasındaki COVID-19 etkilerini önümüzdeki dönemde daha net gözlemleyeceğiz. Sosyal mesafe uygulaması kişi başı ihtiyaç duyulan ofis alanını arttırıcı etki yaparken; uzaktan ve vardiyalı çalışma uygulamalarının artması ofis alanı ihtiyacını azaltıcı etki yaratıyor. Ofis piyasasında kira ve boşluk oranlarının seyrini bu uygulamaların ne kadar yaygınlaşacağı ve kalıcı olacağı belirleyecek. Ancak, genel anlamda uzaktan çalışma uygulamalarının daha baskın hale gelerek, önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını arttırma ve kira rakamlarını düşürme yönünde baskı oluşturacağını bekliyoruz.